Phân khúc đất nền đã trở nên khá quen thuộc với giới đầu tư bất động sản trong những năm gần đây bởi tiềm năng phân khúc này đem lại là quá đỗi to lớn, đặc biệt là tại thị trường các tỉnh lân cận vùng ven giáp ranh Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Chính vì thế, hiện nay, không ít công ty bất động sản dùng đủ chiêu trò lừa khách hàng mua đất như bán đất dự án “ma”, không xuất hóa đơn, dụ dỗ ký hợp đồng góp vốn khi chưa đủ Pháp lý nhà đất,…đặc biệt là sau vụ bê bối của công ty bất động sản Alibaba, thị trường nhà đất cả nước chậm lại, Khách hàng đầu tư bất động sản vì thế cũng e dè, cẩn trọng hơn. Giữa thị trường đầy biến động và rủi ro, một trong số ít chủ đầu tư chưa từng dính bất kỳ một tin đồn thất thiệt nào chính là Công ty Long Phát.

Bên cạnh những công ty lớn và đã có trụ sở nhiều năm trong ngành như Kim Oanh, Đất Xanh, Novaland thì cái tên công ty Địa Ốc Long Phát còn khá lạ lẫm với giới đầu tư địa ốc. Đồng thời, kèm theo những câu hỏi về thông tin công ty, dự án thì thông tin Địa Ốc Long Phát lừa đảo vẫn mãi là một chủ đề mà giới đầu tư quan tâm.

Vốn sở hữu nhiều quỹ đất cũng như các dự án quy mô lớn tại khu vực các tỉnh lân cận, Địa Ốc Long Phát hiển nhiên là điểm đến hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội. Chỉ với hơn 2 năm hình thành, hoạt động và phát triển, ít có công ty nào có được sự thành công nhanh chóng như vậy. Chính vì thế, dễ dàng để Địa ốc Long Phát trở thành mục tiêu của báo chí với những bài viết dẫn dắt dư luận theo hướng một chiều, quy chụp, không đủ cơ sở không đúng về công ty. Do đó, những thông tin như: Công ty Long Phát lừa đảo tự lập dự án “ma” rao bán chiếm đoạt tài sản khách hàng đã xuất hiện hàng loạt trên các trang báo điện tử hiện nay…Vậy lý do vì sao? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.


Tại Hà Nội, khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau nên nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp để tránh trường hợp “nhảy giá”.

Công ty Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện.

Đặc biệt, tại Hà Nội, khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau nên nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp để tránh trường hợp “nhảy giá”.

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho biết, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Hiện không ít dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và tỉnh lân cận với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền.

Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của bất động sản đất nền.

Theo chuyên gia của Savills, khi định giá tài sản đất nền có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị.

Với phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất...

Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị đất sát nhất.


Cùng đó, phương pháp giá trị đất thặng dư sẽ dựa vào phê duyệt phát triển, Nhà đầu tư có thể giả định doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến phát triển dự án.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian nên cần xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này nhằm chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại.

Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng.

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa vào giá chào trên thị trường do nó thường bị đẩy lên khá cao.

Cùng đó, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên.

Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư những đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Hiện nay, trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực.

Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản, tránh tâm lý đám đông – chuyên gia của Savills cảnh báo.

Đồng thời, tổng giám đốc Công Ty Long Phát cho rằng, khuynh hướng phát triển BĐS trong thời gian sắp tới sẽ tập trung vào giá trị sản phẩm trong đó phân phối thị trường đất nền vùng ven cùng với môi trường sinh thái tuyệt vời và những hệ thống tiện lợi phục vụ lợi ích nhu cầu an cư sẽ dẫn dắt cư dân đến với những lựa chọn tốt nhất. Bên cạnh đó, Pháp lý BĐS cũng sẽ được quan tâm nhiều hơn. Thương hiệu và năng lực của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng để cân nhắc khi lựa chọn do đây là yếu tố đảm bảo cam kết về năng lực triển khai dự án, chất lượng sản phẩm, pháp lý và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.